Gebrekkig werk bij verbouwing: leg dit eerst vast

19 juni 2026

Een verbouwing is klaar, maar het resultaat valt tegen. Een deur sluit niet goed, er zitten scheuren in het stucwerk, een vloer is verkeerd gelegd of er blijkt vocht binnen te komen. Gebrekkig werk bij verbouwing: wat doet u dan?

Voor zowel de opdrachtgever als de aannemer begint op dat moment een belangrijke fase. De opdrachtgever wil dat het gebrek wordt hersteld. De aannemer wil weten wat er precies mis zou zijn en of hij daarvoor verantwoordelijk is.

In de praktijk ontstaat een bouwgeschil vaak niet door één groot probleem, maar doordat partijen verschillend kijken naar wat er is afgesproken, wat er is uitgevoerd en wat er bij de oplevering is besproken. Daarom is één van de belangrijkste vragen bij een gebrek: wat heeft u vastgelegd?

Een gebrek lijkt duidelijk, maar bewijs is dat niet altijd

Stel: u laat uw woning verbouwen en ontdekt na de oplevering vochtplekken op een muur. U maakt foto’s en belt de aannemer. De aannemer komt kijken en zegt dat hij het zal onderzoeken. Een paar weken later stuurt u een e-mail waarin u vraagt wanneer het probleem wordt opgelost. Daarna blijft het stil. Wie na enkele maanden naar de situatie kijkt, moet dan kunnen reconstrueren wat er precies is gebeurd. Wanneer is het gebrek voor het eerst ontdekt? Hoe zag het eruit? Wanneer is de aannemer geïnformeerd? Wat heeft de aannemer onderzocht? Welke herstelafspraken zijn gemaakt? En is inmiddels duidelijk waardoor het probleem is ontstaan?

Hoe beter dat verhaal is vastgelegd, hoe eenvoudiger het wordt om uw positie te beoordelen.

Foto’s zijn belangrijker dan veel mensen denken

Bij een verbouwing veranderen situaties snel. Een gebrek dat vandaag zichtbaar is, kan na een reparatie of verdere werkzaamheden niet meer op dezelfde manier worden onderzocht. Maak daarom foto’s zodra u een gebrek ontdekt. Niet alleen een close-up, maar ook foto’s waarop de situatie in zijn geheel zichtbaar is. Maak waar mogelijk foto’s vanuit verschillende hoeken en leg vast waar het probleem zich bevindt.

Bijvoorbeeld:

scheuren in muren of plafonds;
vochtplekken;
beschadigingen;
verkeerd geplaatst tegelwerk;
afwijkingen van tekeningen;
ondeugdelijke aansluitingen;
onafgewerkte onderdelen.

Bewaar de foto’s met datum en zorg dat duidelijk is welke ruimte of welk onderdeel is gefotografeerd.

Voor aannemers geldt hetzelfde. Wanneer een opdrachtgever een gebrek meldt, kan het verstandig zijn om zelf foto’s te maken van de situatie voordat herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd.

De oplevering is een belangrijk juridisch moment

Bij aanneming van werk is de oplevering meer dan een feestelijk moment waarop de sleutel wordt overhandigd. De oplevering heeft juridische gevolgen. De opdrachtgever moet het werk keuren en kan het aanvaarden, eventueel onder voorbehoud van herstel van geconstateerde gebreken, of het werk weigeren onder aanwijzing van de gebreken. Na aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd.

Daarom is het belangrijk om tijdens de oplevering zorgvuldig vast te leggen wat er nog niet in orde is.

Een proces-verbaal van oplevering kan daarbij helpen. Ook andere informatie, zoals foto’s of beeldmateriaal van de oplevering, kan relevant zijn bij de beoordeling van wat partijen op dat moment wisten of hadden kunnen weten.

Voor een opdrachtgever is het verstandig om niet zomaar te tekenen voor een oplevering zonder duidelijk te weten wat de gevolgen daarvan zijn.

Voor een aannemer is het juist belangrijk om ervoor te zorgen dat de oplevering zorgvuldig wordt gedocumenteerd.

Een klacht moet concreet zijn

“Het werk is niet goed.” Dat is meestal geen goede klacht. Beschrijf zo concreet mogelijk wat er volgens u mis is. Bijvoorbeeld: “Bij de aansluiting van het keukenblad op de wand bevindt zich over een lengte van ongeveer 60 centimeter een opening.” Dat is veel duidelijker dan: “De keuken is slordig afgewerkt.”

Een concrete klacht maakt het voor de aannemer mogelijk om gericht te reageren en voorkomt discussie over wat precies wordt bedoeld. Voor aannemers is een concrete klacht eveneens belangrijk. Vraag de opdrachtgever om gebreken zo specifiek mogelijk te omschrijven en laat zo nodig gezamenlijk vaststellen wat er precies wordt geconstateerd.

Geef de aannemer gelegenheid om te herstellen

Een opdrachtgever die een gebrek ontdekt, wil begrijpelijkerwijs snel een oplossing. Toch is het meestal verstandig om niet onmiddellijk zelf een andere aannemer in te schakelen en de kosten vervolgens bij de oorspronkelijke aannemer neer te leggen. De aannemer moet in veel situaties eerst de gelegenheid krijgen om het gebrek te onderzoeken en, waar passend, te herstellen. Wat redelijk is, hangt af van de omstandigheden van het geval.

Geef daarom schriftelijk aan:

welk gebrek u constateert;
wanneer u het heeft ontdekt;
wat u van de aannemer verwacht;
binnen welke redelijke termijn u een reactie of herstel verwacht.

Zo ontstaat een duidelijk dossier.

Ook voor de aannemer is dat belangrijk. Als een opdrachtgever zelf een derde inschakelt zonder eerst voldoende gelegenheid tot onderzoek of herstel te bieden, kan dat tot nieuwe discussies leiden.

Een hersteltermijn moet redelijk zijn

Een hersteltermijn van “morgen” is niet altijd redelijk. Maar een aannemer die maandenlang niets doet, kan zich evenmin onbeperkt op een gebrek aan tijd beroepen. Wat een redelijke termijn is, hangt onder meer af van de aard van het gebrek, de urgentie, de benodigde werkzaamheden en de beschikbaarheid van materialen of gespecialiseerde vakmensen.

Bij een lekkage die verdere schade veroorzaakt, ligt dat anders dan bij een kleine afwerkingsfout.

Leg daarom ook afspraken over herstel schriftelijk vast. Een e-mail als: “Zoals vandaag besproken, onderzoekt u de lekkage op dinsdag en laat u daarna weten welke herstelwerkzaamheden nodig zijn.” kan later veel duidelijkheid geven.

Wanneer is een deskundigenonderzoek verstandig?

Soms is het probleem zichtbaar, maar is de oorzaak onduidelijk. Een scheur is bijvoorbeeld eenvoudig te fotograferen. Maar daarmee weet u nog niet waardoor de scheur is ontstaan. Is sprake van een constructiefout? Verkeerd materiaal? Werking van het gebouw? Vocht? Een fout in de ondergrond? Of misschien een combinatie van omstandigheden? Dan kan een deskundigenonderzoek nuttig zijn.

Een deskundige kan bijvoorbeeld onderzoeken:

wat het gebrek precies is;
wat de vermoedelijke oorzaak is;
of het werk volgens de overeenkomst of technische eisen is uitgevoerd;
welke herstelwerkzaamheden nodig zijn;
wat de herstelkosten ongeveer bedragen.

Ook in gerechtelijke procedures kan een deskundigenonderzoek een belangrijke rol spelen. Een recente uitspraak van de Rechtbank Rotterdam laat bijvoorbeeld zien dat bij een geschil over gebreken aan een woning de rechter een deskundige kan willen inschakelen om de technische aansprakelijkheidsvraag nader te beoordelen.

Een deskundigenrapport is echter geen automatisch bewijs dat één partij gelijk heeft. De kwaliteit van de vraagstelling en het onderzoek is belangrijk.

Wat als de aannemer zegt dat het geen gebrek is?

Dan ontstaat vaak de echte discussie. De opdrachtgever zegt: “Dit is niet volgens afspraak uitgevoerd.” De aannemer zegt: “Dit is precies zoals het hoort.” Of: “Dit stond helemaal niet in de opdracht.” Op dat moment komen de overeenkomst, tekeningen, technische omschrijvingen, foto’s, correspondentie en opleveringsstukken bij elkaar.

De vraag is niet alleen wat iemand achteraf verwachtte, maar wat partijen daadwerkelijk zijn overeengekomen en wat daaruit juridisch volgt. Daarom is het verstandig om de oorspronkelijke offerte en opdrachtbevestiging nooit los te zien van de rest van het dossier.

Wat verandert er na de oplevering?

De oplevering vormt een belangrijk juridisch scharnierpunt. Zo is de aannemer na aanvaarding in beginsel niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Tegelijkertijd kunnen bepaalde gebreken die bij oplevering niet redelijkerwijs konden worden ontdekt, onder omstandigheden ook na oplevering tot aansprakelijkheid van de aannemer leiden.

Sinds 1 januari 2024 geldt bovendien een gewijzigde wettelijke regeling voor de aansprakelijkheid van aannemers na oplevering, met overgangsrecht voor oudere overeenkomsten. Bij nieuwe bouw- en verbouwingsovereenkomsten is het daarom belangrijk om niet zonder meer uit te gaan van de regels die voor oudere projecten golden.

Van klacht naar dossier

Een bouwgeschil wordt sterker wanneer iemand achteraf kan reconstrueren wat er is gebeurd.

Denk aan een eenvoudige tijdlijn:

De werkzaamheden zijn uitgevoerd.
Het gebrek is ontdekt.
Foto’s zijn gemaakt.
De klacht is schriftelijk gemeld.
De aannemer heeft gereageerd.
Een inspectie heeft plaatsgevonden.
Er zijn afspraken gemaakt over herstel.
De hersteltermijn is verstreken.
Een deskundige is eventueel ingeschakeld.

Zo’n dossier is waardevol voor beide partijen.

De opdrachtgever kan ermee onderbouwen wat er mis is gegaan. De aannemer kan ermee laten zien welke klacht hij heeft onderzocht, welke werkzaamheden hij heeft uitgevoerd en welke afspraken zijn gemaakt.

Voorkom dat een bouwgeschil onnodig groter wordt

Een gebrek betekent niet automatisch dat de relatie tussen opdrachtgever en aannemer moet eindigen in een rechtszaak. Vaak begint de oplossing met iets eenvoudigs: duidelijk vastleggen wat er aan de hand is en wat partijen van elkaar verwachten. Maar wanneer herstel uitblijft, aansprakelijkheid wordt betwist of de financiële belangen groot zijn, is het verstandig om tijdig juridisch advies in te winnen.

Bij Avinci Advocaten begeleiden wij zowel opdrachtgevers als aannemers bij bouwgeschillen, contractuele discussies en aansprakelijkheidskwesties. Daarbij kijken wij niet alleen naar het juridische standpunt, maar ook naar de praktische oplossing.

Meer weten over onze aanpak? Bekijk het procesrecht van Avinci Advocaten of maak kennis met Mr. Arthur Hansen.

Wat kunt u doen?

Maak direct foto’s en video’s zodra u een gebrek ontdekt.
Leg de klacht schriftelijk en zo concreet mogelijk vast.
Documenteer de oplevering en noteer eventuele gebreken en voorbehouden.
Geef de aannemer een passende gelegenheid om het probleem te onderzoeken en te herstellen.
Overweeg bij een technische discussie tijdig een onafhankelijk deskundigenonderzoek.

Persoonlijk advies van Mr. Hansen

“Bij een bouwgeschil zie ik vaak dat partijen zich vooral herinneren wat er is gezegd. Het probleem is alleen dat een rechter niet kan terugkijken naar wat er op de bouwplaats in iemands hoofd zat. Daarom is mijn advies aan zowel opdrachtgevers als aannemers: leg het vast. Foto’s, e-mails, opleveringsrapporten en duidelijke afspraken over herstel kunnen later enorm belangrijk zijn. Een goed dossier geeft niet alleen een sterkere juridische positie, maar voorkomt ook veel onnodige discussie.”

Neem contact op

Heeft u als particulier een probleem met een verbouwing of bent u aannemer en wordt u aansprakelijk gesteld voor gebrekkig werk? Neem dan contact op met Avinci Advocaten.

Avinci Advocaten is al meer dan 20 jaar gevestigd in Rotterdam. Onze advocaten zijn eerlijk, betrouwbaar en hardwerkend, denken met u mee en nemen u zoveel mogelijk zorgen uit handen. Samen bekijken we welke aanpak het beste past bij uw zaak en zetten we ons in voor de best mogelijke oplossing. Samen gaan we de strijd aan!