WOZ-waardering kantoorpand op basis van beleggingsverkopen

WOZ-waardering kantoorpand op basis van beleggingsverkopen

30 mei 2019

WOZ-waardering kantoorpand op basis van beleggingsverkopen

Gerechtshof Amsterdam oordeelde dat de gemeente de WOZ-waarde van een kantoorpand mag bepalen aan de hand van beleggingsverkopen. Dit ondanks het feit dat de gemeente bij de WOZ-waardebepaling moet uitgaan van de fictie dat een kantoorpand onverhuurd wordt verkocht. Het Hof verwijst hierbij naar een arrest van de Hoge Raad uit 2014.

Bij de invoering van de Wet WOZ wilde de wetgever een zo objectief mogelijke waarde. De wetgever bedoelt hiermee dat de WOZ-waarde van twee identieke panden gelijk moeten zijn. Het feit dat in het ene kantoorpand een betere huurder zit mag dus niet leiden tot een hogere WOZ-waarde voor dat pand.
In de praktijk wordt voor een dergelijk pand echter wel meer betaalt. Bij kantoorpanden is het namelijk meer regel dan uitzondering dat deze verhuurd worden verkocht (beleggingsverkoop). Het Hof oordeelde hierover dat men daarom een beleggingsverkoop voor de WOZ mag gebruiken. Echter de gemeente mag de verkoopprijs niet een-op-een overnemen bij het bepalen van de WOZ. Hoe zit dat?

In deze zaak had de gemeente Amsterdam de WOZ-waarde van een kantoorpand op de Zuidas vastgesteld op ruim 93 miljoen euro. Omdat dit kantoorpand op een gewilde locatie ligt, was deze na oplevering al voor 90 procent verhuurd. Daarnaast kocht een belegger dit pand vier jaar na oplevering voor ruim 131 miljoen euro.
De gemeente had de WOZ-waarde aanzienlijk lager bepaald dan de verkoopprijs. Dit vanwege de bovengenoemde fictie dat zij voor de WOZ uit moet gaan van verkoop van een onverhuurd pand. De eigenaar vond echter dat een beleggingsverkoop niet mocht worden gebruikt.

Vanwege de complexiteit van deze zaak schakelde de rechter (in eerste aanleg) een externe deskundige in. Deze deskundige stelde in zijn advies dat de WOZ-waarde wel degelijk kan worden bepaald op basis van beleggingsverkopen.
Sterker nog, hij stelde dat beleggingsverkopen de beste inschatting geven van de WOZ-waarde. Kantoorpanden worden immers doorgaans verhuurd verkocht.  Kantoorpanden worden bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Dit houdt in dat de jaarhuur van een pand wordt vermenigvuldigd met de zogenoemde kapitalisatiefactor. Aan de hand van een beleggingsverkoop kun je deze factor bepalen door de verkoopprijs te delen door de jaarhuur van dit pand.

Wilt u nu deskundig advies? Avinci Advocaten is gespecialiseerd in vastgoed recht. Iedere ondernemer heeft onroerend goed, zoals bijvoorbeeld zijn bedrijfshuisvesting en zijn privé-woning. U huurt het of u bent de eigenaar ervan. Dan wel bent u voornemens tot huur of aankoop over te gaan.

Hierbij schakelt u uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten in. Hij heeft ervaring in het bewaken van uw belangen en kan u adviseren en begeleiden bij deze trajecten en de nodige juridische ondersteuning bieden. En als het nodig is dan procederen we bij de gerezen problemen over de koop, verkoop en verhuur van vastgoed.

Vastgoed / Verhuurder

We adviseren ook over uw rechtspositie ten opzichte van uw huurders. Huurrecht is voor veel beleggers en investerende ondernemers een belangrijke bron van inkomsten, het behalen van een optimale rechtspositie is dan ook geen overbodige luxe.

Het huurrecht kent vele opties en het is zaak om maatwerk van uw huurcontracten te maken zodat u maximaal rendement kunt genereren van uw vastgoed. Wanbetalende huurders, of het nu bedrijven of particulieren zijn, dienen te worden aangepakt. U hebt als verhuurder belang bij tijdige betaling van de huurpenningen. Maar ook dient de huurder het gehuurde in goede staat te onderhouden, hij moet als ‘goed huisvader’ handelen met het gehuurde. Niet iedere huurder ziet deze verplichtingen en handelt daarnaar. In dergelijke gevallen wenst u te kunnen ingrijpen. Uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten helpt u hierbij.

Bron: WOZ-waardering kantoorpand op basis van beleggingsverkopen: recht.nl, cmweb