Toepasselijk huurrechtregime bij verschil tussen feitelijk gebruik en contractuele bestemming

Toepasselijk huurrechtregime bij verschil tussen feitelijk gebruik en contractuele bestemming

1 maart 2020

Op 19 november 2019 heeft het Gerechtshof Amsterdam zich uitgesproken over een huurgeschil omtrent een door partijen gesloten ‘huurovereenkomst bedrijfsruimte’ (vindplaats: ECLI:NL:GHAMS:2019:4130). In de huurovereenkomst wordt aan de huurder de mogelijkheid geboden om kamers te verhuren als zijnde woonruimte. Er is dan sprake van een verschil tussen het feitelijk gebruik en de contractuele bestemming van het gehuurde. Dit doet de vraag rijzen welk huurrechtregime van toepassing is. Deze vraag is van belang omdat elk regime zijn eigen bijzonderheden en mate van huurdersbescherming kent.

Feiten

Partijen hebben met elkaar een huurovereenkomst gesloten onder de titel ‘Huurcontract bedrijfsruimte’. In de huurovereenkomst is overeengekomen: Huurder zal het gehuurde mogen gebruiken voor de bedrijfsmatige huur en verhuur van kamers, bedoeld tot het verschaffen van woonverblijf in de bedrijfsruimte tot ten hoogste 15 personen.

Huurder gebruikt een deel van het gehuurde als kantoor- en opslagruimte.

Geschil

Volgens huurder is op de hoofdhuurovereenkomst het regime van woonruimte van toepassing, omdat dit regime ook van toepassing is op de onderhuurovereenkomsten tussen huurder en zijn onderhuurders.

Oordeel hof

Voor de kwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst is onder andere bepalend (i) wat partijen omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan en (ii) de inrichting van het gehuurde. Om dat te kunnen beoordelen kijkt het hof naar de inhoud van de huurovereenkomst.

Uit de hoofdhuurovereenkomst blijkt dat het gehuurde “bestemd is tot het verschaffen van woonverblijfeenheden aan derden” en de huurder dit zal mogen gebruiken voor “de bedrijfsmatige huur en verhuur van kamers, bedoeld tot het verschaffen van woonverblijf “. Met andere woorden, partijen hebben een huurovereenkomst woonruimte gesloten, onder welk begrip zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen vallen. Dat huurder het gehuurde niet zelf bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg. Ook de omstandigheid dat huurder het gehuurde deels gebruikt als kantoor- en opslagruimte doet hier niet aan af. Een dergelijk gebruik zou ten hoogste een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren, maar de vraag of sprake was van een dergelijke tekortkoming lag niet aan het hof ter beoordeling voor.

Welke titel boven een huurovereenkomst staat, is dus niet heel relevant. Het gaat erom in welk gebruik de huurovereenkomst voorziet, wat partijen hebben afgesproken en met welke bedoeling. Als een huurder bedrijfsmatig woonruimte huurt om onder te verhuren, betekent dat niet dat er sprake is van verhuur van bedrijfsruimte. In casu was helder dat de huurder woonruimte mocht onderverhuren. Het hof oordeelde dus dat tussen verhuurder en huurder ook sprake was van de verhuur van woonruimte. Het gebruik dat daadwerkelijk in praktijk wordt gebracht (deels kantoor- en opslag) is niet beslissend, als dat niet correspondeert met het door de huurovereenkomst bepaalde gebruik.Terecht merkt het hof op dat het niet gebruiken van het gehuurde volgens de overeengekomen bestemming een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan opleveren.

We adviseren ook over uw rechtspositie ten opzichte van uw huurders. Huurrecht is voor veel beleggers en investerende ondernemers een belangrijke bron van inkomsten, het behalen van een optimale rechtspositie is dan ook geen overbodige luxe.

Het huurrecht kent vele opties en het is zaak om maatwerk van uw huurcontracten te maken zodat u maximaal rendement kunt genereren van uw vastgoed. Wanbetalende huurders, of het nu bedrijven of particulieren zijn, dienen te worden aangepakt. U hebt als verhuurder belang bij tijdige betaling van de huurpenningen. Maar ook dient de huurder het gehuurde in goede staat te onderhouden, hij moet als ‘goed huisvader’ handelen met het gehuurde. Niet iedere huurder ziet deze verplichtingen en handelt daarnaar. In dergelijke gevallen wenst u te kunnen ingrijpen. Uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten helpt u hierbij.