Risico bij kortdurende verhuur bedrijfsruimte

Verhuur van winkelruimte voor korte duur biedt flexibiliteit aan verhuurder én huurder. Aansluitend nog een keer voor korte duur verhuren is mogelijk. Maar let als verhuurder goed op, anders zit je toch vast aan de ‘reguliere’ 5+5 jaar. Lees hier de aandachtspunten voor de verhuurder.

Verhuur voor korte duur

Bij verhuur van winkelruimte bestaat de mogelijkheid om voor ≤ 2 jaar te verhuren. De huurder heeft dan geen huur(termijn)bescherming. Dit is afwijkend van het wettelijk uitgangspunt dat de termijn bij verhuur van winkelruimte 5+5 jaar is.

Einde korte duur

Bij verhuur van winkelruimte ≤ 2 jaar, eindigt de huurovereenkomst na verloop van de bepaalde tijd. Opzegging is dus niet nodig. Dit is alleen anders als partijen een opzegregeling met opzegtermijn zijn overeengekomen in de huurovereenkomst.

Voortzetting na 2 jaar

Als het gebruik van het gehuurde langer dan twee jaar heeft geduurd, geldt automatisch dat de huurovereenkomst van kleur verschiet: 5+5 jaar. De eerste twee jaar komen dan wel in mindering op de totale duur van de huurovereenkomst.

Nog een keer voor korte duur?

Het is mogelijk om na afloop van de korte duur, nogmaals voor korte duur te verhuren. Daarbij is wel noodzaak dat om goedkeuring wordt verzocht bij de kantonrechter. Die goedkeuring moet zijn verzocht vóór het verstrijken van de termijn van twee jaar. Zo oordeelde de Rechtbank Den Haag op 12 juli 2019 dat de ontwikkelaar van Stadscentrum Zoetermeer niet-ontvankelijk was, omdat het verzoek te laat was ingediend. De huurovereenkomst geldt dan voor 5+5 jaar. Uiteraard onwenselijk voor de plannen tot herontwikkeling van het winkelcentrum.

Praktische tips:

• Laat een goede duurbepaling opstellen;
• Sluit een opvolgende huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde, dat de toestemming van de rechter wordt verkregen;
• Voorkom dat de korte duur als ‘stilzwijgend’ verlengd kan worden beschouwd.

Wanneer sprake is van een huurachterstand (of meer in het algemeen, wanneer een schuldeiser een vordering heeft), dan zal de huurder gesommeerd worden. Doorgaans wordt dan ook aanspraak gemaakt op rente en kosten. Met betrekking tot het vorderen van (buitengerechtelijke) incassokosten gaat er nog wel eens iets mis. Hoe zit het ook alweer?

De buitengerechtelijke incassokosten kunnen worden gegrond op artikel 6:96 lid 6 BW, dat luidt als volgt:
“De vergoeding (…) kan indien de schuldenaar een natuurlijk persoon is, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, eerst verschuldigd worden nadat de schuldenaar (…), vruchteloos is aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen, aanvangende de dag na aanmaning.”

Einde huurcontract kantoorruimte? Zorg dat er voorinspectie heeft plaatsgevonden! Momenteel is er weer veel beweging in de vastgoed markt en adviseren we veel ondernemers over goede contracten, rechten en plichten van zowel huurder als verhuurder. Bepaalde zaken moeten duidelijk verwoord zijn – voor zowel huurder als verhuurder. Aan het einde van een huurperiode van winkels, vastgoed of kantoorruimte, moet het pand of de ruimte weer worden opgeleverd en dit is vaak onderhevig aan procedures. Het belangrijkste is dat er een voorinspectie heeft plaatsgevonden en dat de huurder het pand of de ruimte weer in de staat terugbrengt zoals hij hij betrok toen hij het net huurde. Gebeurt dit niet, dan mag de verhuurder op kosten van de huurder het gehuurde in goede staat mag brengen. Ook betekent het dat de huurder aansprakelijk is voor de door de verhuurder geleden schade, die bestaat uit gederfde huurpenningen over de periode die redelijkerwijs nodig is geweest voor herstel van het gehuurde. De Hoge Raad heeft daarbij wel geoordeeld dat als de (niet overeengekomen) voorinspectie niet heeft plaatsgevonden, de verhuurder slechts de kosten die de huurder zelf had moeten maken om het gehuurde in goede staat te brengen, aan de huurder in rekening mag brengen.

Vastgoed / Verhuurder

We adviseren ook over uw rechtspositie ten opzichte van uw huurders. Huurrecht is voor veel beleggers en investerende ondernemers een belangrijke bron van inkomsten, het behalen van een optimale rechtspositie is dan ook geen overbodige luxe.

Het huurrecht kent vele opties en het is zaak om maatwerk van uw huurcontracten te maken zodat u maximaal rendement kunt genereren van uw vastgoed. Tevens dient er duidelijkheid te zijn, want u doet graag zaken op een duidelijke en eerlijke manier. Maar ook wanbetalende huurders, of het nu bedrijven of particulieren zijn, dienen te worden aangepakt. U hebt als verhuurder belang bij tijdige betaling van de huurpenningen. Maar ook dient de huurder het gehuurde in goede staat te onderhouden, hij moet als ‘goed huisvader’ handelen met het gehuurde. Niet iedere huurder ziet deze verplichtingen en handelt daarnaar. In dergelijke gevallen wenst u te kunnen ingrijpen. Neem contact op met Arthur Hansen en laat u adviseren over een goed huurbeleid naar huidige wetgeving.

Avinci Rotterdam – Oudehoofdplein 4 – 3011 TM Rotterdam – T: 010 4777 755 E: Info@Avinci.nl

Risico bij kortdurende verhuur bedrijfsruimte, bron: recht.nl,  BvDv