Meerderheidsmacht in een VvE

Meerderheidsmacht in een VvE

23 juli 2019

Meerderheidsmacht in een VvE

Onder individuele eigenaars leeft regelmatig de gedachte dat een grooteigenaar het collectieve eigenaarsbelang achterstelt aan de belangen van de huurders, of om een andere reden (zoals financiële motieven) zijn eigen zin doordrukt. Het appartementsrecht biedt echter wel degelijk mogelijkheden voor eigenaars met een minderheidspositie om besluitvorming via de rechter te laten vernietigen, of om vervangende machtiging te vragen wanneer een grooteigenaar met zijn grote aantal stemmen een besluit tegenhoudt. In deze bijdrage worden de kenmerken van besluiten geïdentificeerd die met misbruik van meerderheidsmacht zijn genomen. Richtinggevende jurisprudentie op dit gebied wordt besproken.

Besluiten die echter met meerderheidsmacht worden genomen, ten voordele van de grooteigenaar en ten nadele van de individuele eigenaars zonder dat rekening is gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de individuele eigenaars, kunnen snel in strijd worden geacht met de jegens de individuele eigenaars in acht te nemen eisen van redelijkheid en billijkheid, wanneer zo’n besluit tot stand is gekomen door misbruik van meerderheidsmacht. Deze hoofdregel is ontstaan in de beschikking van de Hoge Raad inzake Marsman c.s./The Mill Aruba.[6]

Gebruik van meerderheidsmacht is dus op zich toegestaan, maar uit de beschikking valt tegelijkertijd af te leiden dat er corrigerende mogelijkheden zijn in geval van misbruik, bijvoorbeeld wegens strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid die ten opzichte van de overige eigenaars in acht moet worden genomen. Juist het feit dat de grooteigenaar gelieerd was aan de contractpartners, zodat de grooteigenaar voordeel had van de overeenkomsten en de andere appartementseigenaars nadeel, maakte dat er strijd kon ontstaan met de jegens deze laatsten in acht te nemen eisen van redelijkheid en billijkheid.

Vooral een eigenaar met een meerderheidsbelang dient bij mogelijke verstrengeling van belangen op grond van art. 2:8 BW een hoge mate van zorgvuldigheid en openheid te betrachten, waarbij hij zoveel mogelijk de verschillende belangen gescheiden dient te houden, zo merkt Maeijer op in zijn noot bij deze beschikking. Hij verwijst daarbij naar uitspraken in het rechtspersonenrecht op het gebied van tegenstrijdig belang die in lijn zijn met deze beschikking inzake The Mill Resort Aruba. Zo blijkt ook uit HR 1 maart 2002, NJ 2002/296 (Zwagerman), dat

er reden is om extra attent te zijn op mogelijke vermenging van belangen en om met de nodige zorgvuldigheid te voorkomen dat er ontoelaatbare belangenverstrengeling ontstaat,

wanneer een minderheid tegenover een meerderheid staat.

Indien er tegenstrijdige wensen zijn in een VvE moeten er nieuwe voorwaarden opgesteld worden met nieuwe regels over het gebruik gemeenschappelijke ruimten, voorkomen van onredelijke hinder, communicatie enzovoorts. Hierbij schakelt u uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten in. Hij heeft ervaring in het bewaken van uw belangen en kan u adviseren en begeleiden bij deze trajecten en de nodige juridische ondersteuning bieden. En als het nodig is dan procederen we bij de gerezen problemen over de koop, verkoop en verhuur van vastgoed en ontroerend goed.

We adviseren ook over uw rechtspositie ten opzichte van uw huurders. Huurrecht is voor veel beleggers en investerende ondernemers een belangrijke bron van inkomsten, het behalen van een optimale rechtspositie is dan ook geen overbodige luxe. Avinci Advocaten helpt u hierbij. Contact:

Meerderheidsmacht in een VvE: bron: verengt, recht.nl, VVErecht.nl, Avinci Advocaten