Illegale onderverhuur levert verhuurder € 30.000 op

Illegale onderverhuur levert verhuurder € 30.000 op

2 september 2019

In dit arrest beantwoordt het Gerechtshof Amsterdam twee vragen in het kader van onderverhuur. Ten eerste of het oneerlijk, dan wel onredelijk bezwarend is als de huurder zijn inkomsten uit de verboden onderverhuur aan de verhuurder moet afstaan. En ten tweede of alle huurinkomsten uit verboden onderverhuur aan de verhuurder moeten worden afgedragen.

Huurovereenkomst

In deze zaak wensen de huurders een deel van het pand te exploiteren voor een B&B. Huurders huren van verhuurder een bovenwoning met 3 woonlagen en een benedenwoning met 2 woonlagen. Huurders wensen in een deel van het gehuurde een bed & breakfast (B&B) te exploiteren. Partijen maken hierover in de huurovereenkomst specifieke afspraken. Zo mag bijvoorbeeld alleen de benedenverdieping incidenteel en enkel in het weekend gebruikt worden voor de B&B en mogen er niet meer dan vier gasten tegelijk verblijven. De B&B moet aan de woonfunctie ondergeschikt blijven. Als één van de voorwaarden niet wordt nagekomen, dan trekt de verhuurder zijn toestemming in en wordt de exploitatie verboden. In de huurovereenkomst (ROZ-model) staat in artikel 1.4 dat alle inkomsten uit verboden onderverhuur moeten worden afgedragen.

Verboden onderverhuur

Het blijkt de verhuurder dat de huurders vaker dan ‘incidenteel’ gasten hebben gehad. Ook buiten het weekend en een aantal keer meer dan vier personen. De verhuurder vordert van de huurders een bedrag van € 128.127,60 uit hoofde van artikel 1.4, dan wel uit hoofde van vergoeding van zijn schade. De rechtbank wijst deze vordering af, want – kort gezegd – artikel 1.4 zou volgens de rechtbank opzij zijn gezet door de specifieke onderverhuurbepalingen. Voor vergoeding van de, volgens de rechtbank, ontbrekende schade, is geen ruimte. De verhuurder stelt hoger beroep in.

Oneerlijk of onredelijk bezwarend

De huurders stellen dat artikel 1.4 nietig is, want oneerlijk. Uit de uitspraak van het Europese Hof van 27 juni 2000 volgt dat de rechter op eigen initiatief moet toetsen of een beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG. In dit geval oordeelt het Hof dat de B&B als bedrijfsmatige activiteit moet worden aangemerkt dus dat de Richtlijn – die voor consumenten geldt – niet van toepassing is. Het beding is dus niet oneerlijk.

Alle huurinkomsten

Artikel 1.4 blijft dus overeind, zodat de huurder zijn inkomsten op grond van dit artikel moet afdragen. Het Hof oordeelt vervolgens dat het enkel gaat om de inkomsten uit de verboden onderhuur. Na een uitgebreide rekensom – na te lezen in het arrest – komt het Hof tot het bedrag van € 30.000,= dat de huurder aan de verhuurder moet afdragen.

We adviseren ook over uw rechtspositie ten opzichte van uw huurders. Huurrecht is voor veel beleggers en investerende ondernemers een belangrijke bron van inkomsten, het behalen van een optimale rechtspositie is dan ook geen overbodige luxe.

Het huurrecht kent vele opties en het is zaak om maatwerk van uw huurcontracten te maken zodat u maximaal rendement kunt genereren van uw vastgoed. Wanbetalende huurders, of het nu bedrijven of particulieren zijn, dienen te worden aangepakt. U hebt als verhuurder belang bij tijdige betaling van de huurpenningen. Maar ook dient de huurder het gehuurde in goede staat te onderhouden, hij moet als ‘goed huisvader’ handelen met het gehuurde. Niet iedere huurder ziet deze verplichtingen en handelt daarnaar. In dergelijke gevallen wenst u te kunnen ingrijpen.  Avinci Advocaten helpt u hierbij, neem zo snel mogelijk contact op!

 

Bron: Illegale onderverhuur levert verhuurder € 30.000 op: Curia, recht.nl, tomlow advocaten