Huurrecht bedrijfsruimte en het coronavirus

Huurrecht bedrijfsruimte en het coronavirus

20 maart 2020
Vanwege het coronavirus is overgegaan tot algehele sluiting van onder meer de horeca. Wat is de invloed hiervan op lopende huurovereenkomsten? Moet een huurder die zijn restaurantruimte niet meer kan gebruiken de huur blijven betalen? En hoe zit dat met de huurder van een winkel die besluit zijn winkelruimte wegens gezondheidsrisico’s te sluiten? Avinci Advocaten en Bedrijfsadvocaat hebben verschillende bronnen geraadpleegt en de beste opties voor u op een rijtje gezet.

Sinds afgelopen zondag hebben veel bedrijven op last van de overheid de deuren moeten sluiten. Deze huurders hebben dus tijdelijk geen inkomsten meer, maar wel kosten, waaronder de huurprijs. De vraag komt op of een huurder in zo’n geval aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Alleen wanneer sprake is van een ‘gebrek’ kan een huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering. Van een gebrek is – kort gezegd – sprake als de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mocht verwachten. Maar niet elke genotstoornis levert een gebrek op. Zo is geen sprake van een gebrek als de stoornis – naar verkeersopvattingen – voor rekening van huurder moeten komen of wanneer sprake is van een feitelijke stoornis door derden. Tot slot worden, niet onbelangrijk, in huurovereenkomsten geregeld bepaalde omstandigheden van het begrip gebrek uitgesloten.

Advocatenkantoor Avinci in Rotterdam

De standaard ROZ overeenkomsten voor bedrijfsruimten kennen, in dat verband, de volgende systematiek. In artikel 1.1 wordt het gehuurde omschreven en in artikel 1.2 of artikel 1.3 wordt de bestemming aangegeven. Vaak wordt het gehuurde in artikel 1.1 als ‘bedrijfsruimte’ aangeduid en wordt deze in artikel 1.2 of artikel 1.3 bestemd te worden gebruikt als bijvoorbeeld restaurant, café of winkel. In de bij deze ROZ overeenkomsten behorende algemene bepalingen is vervolgens bepaald dat verhuurder is gehouden ervoor te zorgen dat de voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 vereisten vergunningen, ontheffingen en toestemmingen aanwezig zijn. Het verkrijgen van de vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die nodig zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.2 of artikel 1.3 valt onder de verantwoordelijkheid van huurder en de weigering of intrekking daarvan levert in beginsel geen gebrek op. Deze bepaling ziet onder meer op overheidsvoorschriften en geeft een duidelijke risicoverdeling tussen verhuurder en huurder, maar het is maar de vraag of de huidige kabinetsmaatregel hier ook onder valt. In de bij deze ROZ overeenkomsten behorende algemene bepalingen is verder bepaald dat als wél sprake is van een gebrek, de huurder, enkele uitzonderingen daargelaten, toch geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Deze uitsluiting is (in principe) geldig.

De kabinetsmaatregel richt zich speciaal op bepaalde type bedrijven, zoals restaurants en cafés. Wij verwachten niet dat een rechter gauw zal oordelen dat in de ontstane situatie sprake is van een gebrek waarvoor de verhuurder aansprakelijk is, zeker niet indien gebruik is gemaakt van een standaard ROZ overeenkomst. Let op: dit kan anders zijn, afhankelijk van de exacte bewoordingen van de huurovereenkomst. Staat de huurder dan helemaal met lege handen? Dat hoeft niet, afhankelijk van de gemaakte afspraken tussen partijen. Ook zou een huurder zich mogelijk op ‘onvoorziene omstandigheden’ kunnen beroepen. De lat voor een geslaagd beroep daarop ligt hoog en de kans van slagen is zeer afhankelijk van de omstandigheden van het geval, maar gezien deze uitzonderlijke situatie en de vergaande gevolgen daarvan sluiten wij een geslaagd beroep daarop niet uit.

Overmacht
Men kan zich afvragen of het sluiten van een winkel zonder een expliciete overheidsmaatregel
ook overmacht oplevert. Dat hangt er van af. Waar het om gaat is of de belemmering zo ernstig is
dat de nakoming in de concrete omstandigheden voor de huurder onmogelijk is of als te
bezwaarlijk moet worden gezien. Dat laatste is op zijn minst verdedigbaar wanneer de huurder de
winkel sluit in verband met concrete corona gezondheidsrisico’s.

Boetes
Overmacht van de huurder heeft in ieder geval tot gevolg dat de verhuurder geen aanspraak kan
maken op nakoming van de exploitatieverplichting. Ook kan de verhuurder geen aanspraak
maken op schadevergoeding doordat de huurder niet exploiteert. En de boetes?
Het is mogelijk om een boete overeen te komen die ook bij overmacht verschuldigd is. Dat
gebeurt alleen meestal niet. De boete in het ROZ model winkelruimte 2012 gaat uit van een
boete die kan worden opgeëist indien de huurder in gebreke wordt gesteld. Dus: de huurder moet
een verwijt gemaakt kunnen worden en kan dus een beroep doen op overmacht. Daarnaast is de
kans groot dat een rechter mogelijke boetes (zeer) sterk matigt.

Vermindering van de huurprijs
En dan de hamvraag: is de huurder verplicht om de huur te betalen? Op basis van de wet kan
een huurder bij de rechter een vermindering van de huurprijs vorderen indien sprake is van een
gebrek. De definitie van ‘gebrek’ is behoorlijk ruim. Het gaat er kort gezegd om dat het gehuurde
niet het genot kan verstrekken dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht
verwachten. In de rechtspraak is echter uitgemaakt dat veel omstandigheden voor rekening van
de huurder komen. Dit vloeit voort uit, zoals de wet dat noemt, de in het maatschappelijk verkeer
geldende opvattingen. Zo komen tegenvallende bezoekersaantallen normaliter voor rekening van
de huurder.

Verdedigbaar is naar onze mening dat de omstandigheid van (in ieder geval) op last van de
overheid gesloten commerciële ruimten op grond van die ‘verkeersopvattingen’ slechts voor de
helft voor rekening van de huurder komt (juridisch vertaald: aan de huurder wordt toegerekend).
Dat zou naar onze mening passen bij deze ‘coronaramp’. Wij denken dat in het maatschappelijk
verkeer breed gedragen wordt dat de nadelige gevolgen van deze ramp zoveel mogelijk worden
verdeeld.

In de meer recente ROZ algemene voorwaarden is het beroep op een dergelijke
huurprijsvermindering echter uitgesloten. Dat maakt het voor huurders een stuk lastiger.

Uitzicht Rotterdam vanuit Avinci advocatenkantoor

Vangnet
Dan is er altijd nog het ‘vangnet’ van de onvoorziene omstandigheden. In de economische crisis
werd diverse keren een beroep op onvoorziene omstandigheden gedaan. Daarvan werd in
verreweg de meeste gevallen aangenomen dat zo’n crisis ondernemersrisico is. Bij de
coronamaatregelen kan dat echter anders liggen. Dat zijn maatregelen die, zo lijkt ons, bij het
sluiten van de huurovereenkomsten echt niet voorzienbaar waren en niet in de overeenkomst zijn
verdisconteerd.

Wij kunnen ons voorstellen dat het redelijk is dat huurder en verhuurder op grond van
onvoorziene omstandigheden ieder de helft van de huur voor hun rekening nemen over de
periode dat een huurder het gehuurde niet mag (of eventueel kan) gebruiken als gevolg van –
kort gezegd – de coronamaatregelen . Iedere partij draagt dan de helft van het onvoorziene
nadeel als gevolg van de ‘coronasluiting’. Dit zal ongetwijfeld nog ver nadat het coronavirus in
Nederland is bedwongen tot juridische discussie gaan leiden.

Exploitatieplicht

In veel huurovereenkomsten is een exploitatieplicht voor de huurder opgenomen: de huurder is meestal gehouden de gehuurde bedrijfsruimte daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Doet hij dat niet, dan is hij ingevolge de bij het ROZ-model behorende algemene bepalingen – na door de verhuurder in gebreke te zijn gesteld – een boete aan de verhuurder verschuldigd en kan de verhuurder schadevergoeding vorderen voor zover de geleden schade de boete overtreft.

Door de verplichte sluiting kán de huurder de bedrijfsruimte echter simpelweg tijdelijk niet exploiteren. In deze uitzonderlijke omstandigheid lijkt ons dat een beroep van huurder op overmacht zou kunnen worden gehonoreerd, mocht verhuurder nakoming van de exploitatieplicht willen vorderen. Worden de kabinetsmaatregelen weer ingetrokken, dan zal de huurder uiteraard wel weer aan zijn exploitatieverplichting kunnen én moeten voldoen.

Wat mag nu nog wel?

De eet- en drinkgelegenheden die de deuren hebben moeten sluiten, is het nog wel toegestaan eten en drinken bij mensen thuis te bezorgen of te laten afhalen (klik hier voor deze aanvullende maatregelen). Of dit op grond van de huurovereenkomst is toegestaan, is afhankelijk van de reikwijdte van de bestemming van gehuurde, zoals in de huurovereenkomst is opgenomen. Mocht je als huurder van een eet- en/of drinkgelegenheid van plan zijn een bezorg/afhaaldienst aan te bieden, maar lijkt de huurovereenkomst dit niet toe te staan? Ga in gesprek met je verhuurder en maak hierover duidelijke afspraken. Wil de verhuurder niet meewerken? Dan kunnen wij ons voorstellen dat – gezien deze bijzondere omstandigheden – de rechter kan worden verzocht de huurovereenkomst tijdelijk te wijzigen, zodat het gewijzigde gebruik wordt toegestaan.

Avinci Advocaten en Bedrijfsadvocaat staan ondernemers bij met advies in deze onzekere tijd. Voor meer informatie en vragen neem gerust contact met ons op.

Wij helpen u met:

  • juridisch Advies
  • Contracten
  • Conflict
Neem contact op  010-4777755 , wij zijn er voor u!
In al deze en nog veel meer andere situaties verleent Avinci Advocaten rechtsbijstand, van het opstellen en beoordelen van een arbeidsovereenkomst, ontslag, dreigende faillissementen  tot het begeleiden van een reorganisatie en van het voeren van onderhandelingen met werknemers, de vakbond tot het voeren van procedures.Avinci Advocaten blijft tijdens deze coronacrisis zo goed mogelijk operationeel en wil u met raad en daad terzijde staan – samen zijn we sterk! Be safe, tot snel.

 

Huurrecht bedrijfsruimte en het coronavirus

Bekijk deze andere sites ook:

Bron: Huurrecht bedrijfsruimte en het coronavirus: Holla, Barentskranz, recht.nl, rijksoverheid