Getaxeerde waarde winkelpand niet maatgevend

Getaxeerde waarde winkelpand niet maatgevend

13 februari 2019

Getaxeerde waarde winkelpand niet maatgevend

Bij een vermogensverschuiving van een B.V. aan zijn dga is sprake van winst uit aanmerkelijk belang als de vennootschap verarmt. Zowel de vennootschap als de aandeelhouder moeten zich bewust zijn van de bevoordeling van de aandeelhouder als zodanig. Is bij verkoop van een woon/winkelpand tegen de getaxeerde waarde een verkapte winstuitdeling aanwezig?

Een dga kocht een woon/winkelpand van zijn B.V. De verkoopprijs van het pand was gelijk aan een door een taxateur vastgestelde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Tevens was de waardering gebaseerd op recente verkopen van vergelijkbare objecten. De B.V. verhuurde de woning en de winkel voor onbepaalde tijd aan een derde. De B.V. en de huurster komen in onderling overleg overeen de verhuur tussentijds te beëindigen. Voordat de B.V. het pand aan de dga leverde, was er een nieuwe huurder gevonden, die fors meer ging betalen voor de huur van het pand. Bovendien betaalde de nieuwe huurder sleutelgeld aan de dga, terwijl de eigendom van het pand nog bij de B.V. was. Na een boekenonderzoek legde de inspecteur een navorderingsaanslag op vanwege een verkapte winstdeling ten aanzien de koopprijs van het pand en de ontvangst van het sleutelgeld in privé. In geschil bij de rechtbank zijn de door de inspecteur aangebrachte correcties.

Taxatierapport
Rechtbank Noord-Holland oordeelt dat voor de waardering van het pand niet uitgegaan kan worden van het door de dga overgelegde taxatierapport, omdat hierin geen onderbouwing van de vastgestelde waarde is vermeld. Bovendien is bij de waardering geen rekening gehouden met de opzegging van de huur en het vinden van een nieuwe huurder. Deze nieuwe huurder betaalde een fors hogere huur dan de oude huurster. Bovendien kon de B.V. de huur beëindigen zonder boetebeding. Met deze omstandigheden hadden de B.V. en de dga rekening moeten bij de verkoopprijs van het woon/winkelpand. De rechtbank acht verder aannemelijk dat de dga en de B.V. zich bewust zijn geweest van de vermogensverschuiving en de dga een voordeel heeft genoten in zijn hoedanigheid van aandeelhouder. Dit geldt ook voor het door de dga ontvangen sleutelgeld. Er is sprake van een verkapte winstuitdeling. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Wet: art. 4.1 Wet IB 2001
Meer informatie: Rechtbank Noord-Holland 21 december 2018 (gepubliceerd op 9 januari 2019), ECLI:NL:RBNHO:2018:11087

Vastgoed / Verhuurder

We adviseren ook over uw rechtspositie ten opzichte van uw huurders. Huurrecht is voor veel beleggers en investerende ondernemers een belangrijke bron van inkomsten, het behalen van een optimale rechtspositie is dan ook geen overbodige luxe.

Het huurrecht kent vele opties en het is zaak om maatwerk van uw huurcontracten te maken zodat u maximaal rendement kunt genereren van uw vastgoed. Wanbetalende huurders, of het nu bedrijven of particulieren zijn, dienen te worden aangepakt. U hebt als verhuurder belang bij tijdige betaling van de huurpenningen. Maar ook dient de huurder het gehuurde in goede staat te onderhouden, hij moet als ‘goed huisvader’ handelen met het gehuurde. Niet iedere huurder ziet deze verplichtingen en handelt daarnaar. In dergelijke gevallen wenst u te kunnen ingrijpen. Uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten helpt u hierbij.
Iedere ondernemer heeft onroerend goed, zoals bijvoorbeeld zijn bedrijfshuisvesting en zijn privé-woning. U huurt het of u bent de eigenaar ervan. Dan wel bent u voornemens tot huur of aankoop over te gaan.

Hierbij schakelt u uw Bedrijfsadvocaat van Avinci Advocaten in. Hij heeft ervaring in het bewaken van uw belangen en kan u adviseren en begeleiden bij deze trajecten en de nodige juridische ondersteuning bieden. En als het nodig is dan procederen we bij de gerezen problemen over de koop, verkoop en verhuur van vastgoed.

Avinci Rotterdam
Oudehoofdplein 4
3011 TM Rotterdam
010 4777 755
info@avinci.nl
Openingstijden
Maandag t/m vrijdag
09:00 – 18:00

Bron Getaxeerde waarde winkelpand niet maatgevend Recht.nl en taxence